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明年楼盘抢先看


    近期从中央到地方相关楼市新政的出台,让很多打算买房的市民心生忧虑:到底什么时候才合适买房?市民不妨对苏州明年楼市的供应情况有个了解后再作定夺。
    据搜房网的统计,2010年,苏州楼市将要有200多个楼盘、5万套房源集中上市,而推盘量大的板块集中在今年土拍市场活跃的区域。其中今年供应量严重不足的独墅湖板块、城北板块都有全新项目上市,另外苏州工业园区市场部分大盘项目也将增加供应量,吴中越溪板块、新区浒关板块2010年更是好戏连台。
    古城
    可供房源3000余套
    沧浪金阊平分秋色

    随着现代化的发展,苏州古城区发生了很大变化,人口偏多,交通严重堵塞,与此同时,可开发土地日益减少,从今年的土地市场,我们也看到苏州市区早已成为价值连城的板块,现在更是寸土寸金。未来古城区可售房源将会越来越少早已众所周知,未来苏州市区可售房源成为稀缺资源已无可非议,古城板块的竞争更会越来越激烈。据不完全统计,明年市区总体看来推出房源不多,估计近80万方。
    综观今年古城区楼市,沧浪区受关注程度最高,沧浪新城板块的世茂运河城、湖山新意以及胥江板块的中海胥江府、万科金色家园等项目持续加推为区域楼市作出较大贡献。沧浪新城作为一个依托“文化古城”的“活力新城”,成果显著,潜力无限。位于城内的世茂运河城项目自八月开盘,当日销售额创下8000万后,持续加推的房源成交情况亦是十分理想;据悉,世茂运河城将于2010年3月推出4幢住宅、4块商业,上市体量还算不错。
    另一楼盘湖山新意10月中旬推出的百余套房源同样受到市场热力追捧。12月12日湖山新意今年的最后一次加推,尽管折后均价已达9700元/平米,但依然再创佳绩,当天房源售出近70%。据了解,湖山新意将于2010年推出10#、12#、13#3幢房源,面积在95-125平米,虽然具体推盘时间未定,但是相信借助今年楼市的火爆之势,明年项目也会创造不俗业绩。
    一直以来,胥江板块都在中海胥江府和万科金色家园的全力支持下,保持稳定去化,明年板块并没有明显变化,可售房源依然集中在这两个项目身上。统计显示,中海胥江府明年2月或3月400套高层房源将倾情推出,而20套联排别墅也将于明年5月左右面世,如此体量上市实属难得。万科金色家园2010年全年将会再推3幢约4万方的房源,执着于万科品质项目的购房者明年也将会有更多选择。
    同样位于沧浪区的天辰花园,明年的推盘量仅有最后一幢精装房,预计1月就将与众购房者见面,160-190平米的大户型应该能够受到改善性购房者的青睐。而作为2010年苏城最值得期待的新盘之一,位于南门商圈的新型商业中心,最大规模的城市综合体——苏纶场,一直以来也是广受关注,公寓项目估计要到明年下半年推出,目前商业项目已经启动。
    相比沧浪区,金阊区、平江区一段时间以来是靠别墅支撑着区域的成交。区域内在售项目不多应该是制约金阊区成交量快速上升的瓶颈。金城1958将会成为2010年区域重点成交来源。目前项目动态都还处于待定状态,明年是否会给区域带来惊喜,的确值得期待。
    平江区在售房源同样紧缺,大多数楼盘在09年年底已进入尾盘销售阶段。明年别墅产品华润平门府约10万方的体量应该会受到高端客户群的关注,但能否支撑整个区域,还不好说。平江新城南衔古城之繁荣,东西托园区新区现代经济的蓬勃,北领新兴的相城,是苏州城区乃至大都市格局的轴心,也是苏州沉淀繁华轴线的一个支点,自然而然地成为了人流、物流、资金流乃至历史文化转化上的枢纽。未来区域前景应该是会不可限量。
    园区
    三分之一为新盘
    中高端房明显增

    工业园区一向是市民买房的热地。据不完全统计,明年工业园区商品住宅房源上市量约300万平方米,近2万套房源,其中首次亮相的新盘占了将近1/3的量,并且中高端住宅产品比2009年明显提升。
    从八月份土拍以来,独墅湖板块已经成为炙手可热的一个区域。明年独墅湖板块将有7个盘上市,除了大湖城邦与荣域为老盘新开,其它5个盘均为首次亮相的楼盘。此外,该地段属于吴中区板块部分楼盘的大量入市,将为市民带来新期待。
    现代大道板块历来成为“开发商”必争之地,因此,该板块品牌开发商云集。细细数来该板块的诸多楼盘,几乎云集了苏州楼市多数高端楼盘,明年,该板块将有4000余套房源入市。万科尚玲珑、雅戈尔未来城、中央景城、海尚壹品这些金鸡湖板块楼盘的入市,将成为钟爱金鸡湖板块人士的首选。而诸如雅戈尔太阳城、亿城沙发社区、亿城左岸香颂、白塘壹号这些楼盘,由于紧依生态型公园,因此均可以算是“生态型居住楼盘”。
    湖东楼市之于苏州楼市的地位,无可代替。在今年苏州楼市成交量中,约三分之一的成交量来自于湖东楼市。预计到明年,湖东楼市上市量大约为5000套房源,均为老盘新开。枫情水岸、路劲湖畔天城、第五元素、东湖林语、IALA自由水岸、朗诗国际街区这些楼盘,均处于园区比较核心的地段。虽然该板块价格绝大多数已经突破一万,但是其周边生活配套的齐全,让该板块成为诸多人士纷纷入驻的区域。
    唯亭如今还是园区价格洼地,明年,唯亭板块上市量大约有近2000套房源上市,均以刚性需求楼盘为主。
    2010年,湖西楼市上市量虽然不多,但只要上市的,可谓均是精品。其实,2009年园区中高端项目推盘已经风生水起,湖西环球188项目不仅创造了公寓单价五万的业绩,同时也使得整个园区成交均价如火如荼;星狮白塘壹号自开盘以来也取得不俗的成绩,吸引大批投资客入场;铂晶公寓自10月7日正式签约发售一个月时间销售70余套,销售率超70%;建屋中央景城也推出全装修房,销售火爆。明年园区有不少中高端住宅项目陆续推盘,其中也有项目从普通住宅产品升级为精装住宅。从园区楼盘的分布来看,万科玲珑湾是较早建设精装房的,而朗诗国际街区从南京来到苏州是以其十大科技系统的精致住宅当道,部分楼盘陆续推出精装公寓产品。
    2010年,诸如大和和风雅致项目、九龙仓现代大道项目都将首次推盘,雅戈尔未来城五期风尚将打造中高端家庭大宅产品,其中部分精装修,其雅戈尔太阳城项目明年也将推出以改善性居住为主的低密度湖景大宅。记者从栖霞建设处了解到,明年栖霞枫情水岸仅余6栋楼中也将做部分精装修产品。此外,环球188、水巷邻里花园、东方之门、建屋领域、中海御湖熙岸、馨湖园,在湖西楼市中,均是为数不多的精品。
    相城
    百万方储地待发
    下半年房源井喷

    相城区一直被誉为苏州楼市的“黑马”,从2009年的整体表现来看,区域房源整体以老盘加推为主,“房荒”成为制约区域成交的最大原因。据搜房网不完全统计,2010年相城区在售房源中,上半年老盘仍是中坚力量,下半年城北板块新盘将唱主角。
    苏州恒励西子花园、香城颐园、康桥丽都、朗悦湾、中翔丽晶等在售老盘,在明年都将清盘;今年备受关注、热销不断的合景峰汇国际,明年上半年仍将成为区域房源的领头羊和风向标。全新楼盘“融侨城”预计明年6月上市,另外恒基中国相城储备用地三、四季度也将上市,佳满企业的储备地块明年也会动工。整体来看,相城区楼市明年上半年与今年下半年情况看齐,到明年6月份开始,“房荒”现象将得到极大缓解。到明年三、四季度,城北板块储备地块大地主恒基中国项目正式对外销售,恒基在城北春申湖路区域拥有四十多万方的土地储备量,其项目的上市将使区域推盘量到达巅峰。另外,据悉城开储备用地和雅戈尔储备用地都有动工建设的打算,而佳满企业相关人员透露,地块明年肯定会动工。
    百万方的地块明年同时动工,城北地区房地产发展将攀上新的制高点,区域或将成为苏州楼市的焦点。另外,相城区其他板块的产品也以加推及清盘为主,黄埭板块受广济路等北延工程的影响,缩短了与市中心的距离,区域成交也将更加活跃,该板块别墅产品主要靠春申湖畔,公寓项目也有十万方左右的体量。渭塘板块在售大盘合景朗悦湾项目后期将继续销售,总共约300多套,其中公寓两百多套,几十套别墅产品。
    2010年,苏州相城区板块楼市发展更值得期待。
    吴中
    可供9000余套
    新兴板块魅力足

    据搜房网房源中心不完全统计, 2010年吴中区将有近9000余套房源面市,可供房源量达180万方,以当前吴中区域月度成交情况推算,当前的可供房源量仅可提供未来区域半年的需求量。
    仅木渎板块,明年将有2千余套房源将登场。随着轻轨一号线建设完工的日益临近,作为轻轨沿线颇为受益的木渎片区,在2009年就成为受关注度较高的区域。在2009年取得了不错销售成绩的姑苏世家、紫元阳光水榭、岚山别墅等中高端项目在明年还将有推盘行为,这些轻轨一号线沿线的受益楼盘,在今年受益匪浅后,将拿出更加占据优越性的房源来应对市场需求,集体打响轻轨楼盘的新一轮激战。值得关注的是,紫元阳光水榭、浙建·枫华紫园、姑苏世家等普通住宅项目,在明年同时推出了不同类别的大中户型项目。
    随着房价的不断走高,新兴板块楼盘成为置业新宠,而位于城南的邵昂路板块,因为众多大牌的进驻,其魅力正在逐步散发。作为苏州新兴的居住板块之一,同步享受新城配套,又以绝对性价比保证了有车生活,“新价值观”在这一区域表现十分突出。在邵昂路板块自身配套的前提之下,这一联系更将区域的宜居性与便捷性充分融合。
    2010年,该区域内将有2000余套房源对外面世,统计结果显示,该区域内明年面市的房源户型,将可以满足不同需求的置业者的要求,从新城金郡满足首次置业刚需的80余平米的中小户型,到美田·富尧山庄满足换房置业需求的271平米的户型,还有作为吴中地产2010年度首次亮相的极佳力作——越湖家天下,同时选择在明年试探性的推出了100套80-130平米的公寓性项目。可以预见的是,该板块在明年即将打响一场需求差异化的供应大战,随着交通和配套发展的日益完善,该板块优势在2010年表现将更为明显。
    作为吴中区在2010年老盘新开集中较为明显的板块,环太湖板块在明年将会有近3000套房源陆续面世。其中老盘新开的项目占据了六成。其中未名园在今年年末推出的60余套房源,在消耗一半以后,明年将继续消化当前所剩的房源。而一向以别墅项目为主力消化产品的中信太湖城和太湖纯水岸,在2010年则双双打响了公寓供应的大战,分别有520和795套房源陆续在10年亮相登场,以期在2010年的环太湖板块塑造新一批的品质湖景公寓。
    一样是首次亮相的华丽家族太上湖项目,继前不久刘嘉玲梁朝伟夫妇同时亮相,并高点签约成为这个千万级别墅的全球第一买家之后, 2010年,也将正式对市场揭开其神秘的面纱,首次推出的200套房源,虽然户型大小目前暂未对外公开,但从售楼处了解的信息显示,已经有不少意向买家,对其抛出了橄榄枝,想必届时又会将不少的市场眼球聚集到这个环太湖板块高端别墅上来。
    高新区
    老盘仍是中坚
    新军崛起西部

    经过近几年的发展,高新区成为苏州置业热点区域,随着新区北扩以及西面新区科技城和环太湖板块的崛起,新区又将成为置业的热点区域。
    市场的供求紧张,园区、古城区、相城区房价的飞涨不下,面对这样的现状,让许多购房者难以有个“家”。这给高新区带来了商机和发展,许多人特别是一些刚性需求者转向以往楼市“不瘟不火”的高新区。
    2010年高新区又有多少珍品典藏出世?据搜房网不完全统计, 2010年,高新区在售房源中,老盘仍是中坚力量,并有MAX未来、枫桥丽舍等相继入市。浒关板块新创理想城、新创大河山、惠泽云锦城、新港名墅花园、文昌花园二期加上丹景廷有2000余套房源可供选择,部分楼盘在明年将清盘,旭辉集团两块储备用地预计明年下半年将推出500多套;中心区域新地国际公寓、新港天都花园明年均有不小的动作,加上鑫苑国际城市花园900余套,能满足大部分需求。新兴板块高新科技城的水秀坊、MAX未来也将相继入市。
    在新区CBD核心区域,新地国际公寓、新港天都花园明年都有300多套的推盘量,让这个黄金地段将继续成为市民、投资者和外商关注的焦点。位于区域南部的中锐山水映象即将推出200多套新房,“轻轨三房,幸福入住”。
    在何山路一带,鑫苑国际城市花园又将撑起半边天,独领风骚,明年将有900多套房源入市。鑫苑国际城市花园所处的位置是高新区稀缺的地段,交通十分方便,十多条公交线路直达苏州各个区域,轻轨1号线也在建设中,周围的教育设施和生活设施配套的齐全决定了这座城市花园的价值。
    高新区浒关板块明年将是高新区房源的供应大户。从九月份开始,在销售排行榜前十名中经常会看到新区楼盘的身影,尤其是随着新港天都花园、新港名墅花园的开盘,新区个别楼盘甚至会出现在周销售排行榜的冠军宝座上。特别值得关注的是:在11月份第二周的苏州楼市销售排行榜中,新区楼盘包揽了周成交量前五名,而浒墅关板块的楼盘占了四席。

《苏州日报》2009年12月31日
记者 王英