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2010年各区域房源供应调查


    第一站:园区 总行情:明年将有近2万套房源面市,新盘占据1/3
    独墅湖板块:炙手可热板块多为新盘首次亮相

    自从八月份土拍以来,独墅湖板块就成为炙手可热的一个区域。根据苏州搜房网统计:明年,独墅湖板块上市的七个盘中,除了大湖城邦与荣域为老盘新开,其它五个盘均为首次亮相的楼盘。此外,位于该板块而属于吴中区板块部分楼盘的入市,将为该板块带来不可想像的一场大战。
    该板块在今年年底一度“无房可卖”,预计明年独墅湖板块的暗战将在星湖名轩一月份的开盘中拉开。由于房源户型主要集中于刚性需求者身上,加上该项目开盘均价在7000-8500元/平米之间,其首次开盘的高性价比定会赢得不少刚性需求者与投资客的青睐。
    据悉,建屋紫金东方与蝴蝶湾明年也有望面市,预估建屋紫金东方明年的开发量大约为200套左右,而蝴蝶湾明年下半年大约有500套左右面市。仁恒双湖湾虽没有明确表示明年是否面市,但是可以想见:新老盘齐聚的格局,明年,必将让更多的购房者把焦点集中于独墅湖板块。
    现代大道板块:4000余套房源上市高端楼盘云集
    现代大道板块历来成为 “开发商”必争之地。细细数来该板块的诸多楼盘,几乎云集了苏州楼市多数高端楼盘,这让多数改善型购房者与高档楼盘投资者垂青该板块。
    据统计,明年,该板块将有4000余套房源入市。从金鸡湖区域到湖东以东区域,各区域在售楼盘可谓一应俱全。万科尚玲珑、雅戈尔未来城、中央景城、海尚壹品这些楼盘的入市,将成为钟爱金鸡湖板块人士的首选。
    而诸如雅戈尔太阳城、亿城沙发社区、亿城左岸香颂、白塘壹号这些楼盘,由于紧依生态型公园,因此可以算是“生态型居住楼盘”。
    湖东板块:5000套房源上市均为老盘新开
    苏州楼市看园区,园区楼市看湖东。湖东楼市在苏州楼市的地位,无可代替。根据苏州搜房网统计:2009年,苏州楼市成交量中,约三分之一的成交量来自于湖东楼市,由此可见,湖东楼市在整个苏城楼市中的重要地位。据统计,2010年,湖东楼市上市量大约为5000套房源,均为老盘新开。
    其中,湖东区域的枫情水岸、路劲湖畔天城、第五元素、东湖林语、IALA自由水岸、朗诗国际街区这些楼盘,均处于园区比较核心的地段。虽然该板块单价绝大多数已经突破一万,但是其周边生活配套的齐全,让该板块成为诸多人士的选择。
    其它板块:唯亭成园区价格洼地湖西争抢高端市场
    园区房价之高,已经成为不争的事实。但是,就在这样一个高潜力的区域,“唯亭板块”成为了“园区价格的洼地”。绝大多数的购房者应该记得:2009年,两千多人抢几百套房源的事实,均发生在唯亭板块。
    据统计,明年,唯亭板块上市量大约有近2000套房源,均以刚性需求楼盘为主。 2010年,湖西楼市上市量虽然不多,但只要上市的,可谓均是精品。环球188、水巷邻里花园、东方之门、建屋领域、中海御湖熙岸、馨湖园,在湖西楼市中,均是为数不多的精品。
    第二站:相城区
    总行情:城北板块百万方储地预谋上市下半年新盘将唱主角
    下半年城北板块将现井喷

    据统计数据显示,城北板块仍将是2010年相城楼市的开发热点。
    区域标杆楼盘合景峰汇国际上半年仍是区域主力,后期产品继续加推。而项目正南边的融侨城明年将分流部分客户。据悉,该项目明年推盘量在10万方左右,户型将以90-140平米的两房、三房产品为主。
    到明年三、四季度,城北板块储备地块大地主恒基中国项目将正式对外销售,恒基在城北春申湖路区域拥有四十多万方的土地储备量,其项目的上市将使区域推盘量到达巅峰。另外,城开储备用地和雅戈尔储备用地都有动工建设的打算,而佳满企业相关人员透露,地块明年肯定会动工。百万方的地块明年同时动工,城北地区房地产发展将攀上新的制高点。
    相城大道板块老盘加推+清盘
    相城区房产开发先驱板块相城大道沿线仍将以老盘加推及项目清盘为主。
    从普通住宅产品来看,中惠晨曦馨苑、恒励西子花园和香城花园仍是该板块的主力,香城花园仍有500套左右的房源将在明年推出。而单身公寓方面中翔丽晶和派客公寓一南一北“阻截”大部分客户,另外康桥丽都在春节后将推出压轴的44套别墅产品,垄断该区域高端客户,商业项目部分奥食卡仍将唱主角。
    其它板块发展潜力更深入民心
    相城区其他板块的产品也以加推及清盘为主,黄埭板块受广济路等北延工程的影响,缩短了与市中心的距离,区域成交也将更加活跃。该板块别墅产品主要靠春申湖畔,公寓项目也有十万方左右的体量。渭塘板块在售大盘合景朗悦湾项目后期将继续销售,总共约300多套,其中公寓两百多套,几十套别墅产品。
    第三站:吴中区
    总行情:9000余套房源明年亮相满足半年市场需求
    木渎板块:2千余套房源将登场新老项目齐唱轻轨楼盘

    作为木渎片区2010年可供房源量较大的板块,明年木渎片区将有2千余套房源对外面世。随着轻轨一号线建设完工的日益临近,木渎片区成为09年度受关注度较高的区域。
    在09年取得了不错销售成绩的姑苏世家、岚山别墅等中高端项目在明年还将有推盘行为,这些轻轨受益楼盘2010年将拿出更加占据优越性的房源来应对市场需求。此外,如今该板块内的换房需求较为集中,区域开发企业纷纷推出大中户型以应对市场。
    独墅湖板块:“地王”后效应显现显著
    从统计结果来看 ,2010年的独墅湖板块,将有5个楼盘齐齐亮相,除中海独墅岛以外,其余均为老盘新开。其中星岛仁恒作为当年独墅湖板块出现的首个地王地块项目,在2010年也将进入清盘销售阶段。
    而随着该区域 “地王后效应”日趋显现明显,不少二次置业的换房需求和投资性需求纷纷将目光聚焦到了该板块内,以香滨水岸、星屿仁恒、中房澜泊湾为代表的普通公寓项目,则针对该需求特色,对外推出大中型房源,以应对市场需求。
    邵昂路板块:打响差异化竞争战
    作为苏州新兴的居住板块之一,同步享受新城配套,又以性价比保证了有车生活,“新价值观”在这一区域表现十分突出。
    统计结果显示,2010年,该区域内将有2000余套房源对外面市。明年面市的房源户型,从新城金郡满足首次置业需求的80余平米中小户型,到美田富尧山庄满足换房置业需求的271平米大户型,将可以满足不同需求的置业者要求。还有作为吴中地产2010年度首次亮相的极佳力作——越湖家天下,在明年将推出100套80-130平米的公寓性项目。可以预见的是,该板块在明年即将打响一场需求差异化的供应大战。
    环太湖板块:老盘新开继续打造生态宜居牌
    作为吴中区在2010年老盘新开集中较为明显的板块,环太湖板块在明年将会有近3000套房源陆续面市。其中老盘新开的项目占据了六成。
    未名园在今年年末推出的60余套房源,消耗一半后,明年将继续消化当前所剩的房源。而一向以别墅项目为主力的中信太湖城和太湖纯水岸,在2010年则将双双打响公寓供应的大战,分别有520和795套房源陆续亮相,以期在2010年的环太湖板块塑造新一批的品质湖景公寓。
    第四站:高新区
    总行情:重磅出击充分满足市场需求

    2010年,高新区的房源中,老盘仍是中坚力量,并有MAX未来、枫桥丽舍等相继入市。浒关板块新创理想城、新创大河山、惠泽云锦城、新港名墅花园、文昌花园二期加上丹景廷有2000余套房源可供选择,部分楼盘明年将清盘。旭辉集团两块储备用地预计明年下半年将推出500多套。中心区域新地国际公寓、新港天都花园明年均有不小的动作,加上鑫苑国际城市花园900余套,能满足大部分需求。新兴板块高新科技城的水秀坊、MAX未来也将相继入市。
    CBD区域:投资客项目受关注
    在高新区CBD核心区域,新地国际公寓、新港天都花园明年都有300多套的推盘量,让这个黄金地段再次迎来抢购高峰。在何山路一带,鑫苑国际城市花园又将撑起半边天,独领风骚,明年将有900多套房源入市。鑫苑国际城市花园所处的位置是高新区稀缺的地段,交通十分方便,十多条公交路线直达苏州各个区域,轻轨1号线也在建设中。
    浒关板块:区域供应大户
    由于浒关板块生活配套设施也日益改善,交通日益便利,交通上有312国道、轻轨及城际铁路支撑,而且比较相对实惠,楼市上行阶段,唯一有楼盘在售价格仍徘徊在5字头的板块,使该区域保持稳定的销售量,新创理想城、新创大河山、惠泽云锦城、新港名墅花园、文昌花园二期加上丹景廷有2000余套房源可供选择。另外,11月份旭辉集团在浒关拿下的两块地确定明年上市,预计推出7万方房源。高新区建设不容小觑,浒墅关开发区的发展更值得期待。
    第五站:主城区
    总行情:近80万方可供房源明年上市

    沧浪金阊平分秋色
    沧浪独占半壁江山

    众所周知,古城区一直以来都是靠老盘新推支撑整个市场,据搜房网不完全统计,到2010年,苏州市区可售房源成为稀缺资源已无可非议。明年市区总体看来推出房源不多,估计近80万方。据悉,沧浪区推出的房源占据了市区总房源的半壁江山还多,明年沧浪区各个板块定会齐发力。
    综观09古城区楼市,沧浪区受关注程度最高,沧浪新城板块的世茂运河城、湖山新意以及胥江板块的中海胥江府、万科金色家园等项目持续加推为区域楼市作出较大贡献。沧浪新城作为一个依托“文化古城”的“活力新城”,成果显著,潜力无限。位于城内的世茂运河城项目自八月开盘,当日销售额创下8000万后,持续加推的房源成交情况亦是十分理想;据悉,世茂运河城将于2010年3月推出4幢住宅、4块商业,上市体量还算不错。
    一直以来,胥江板块都在中海胥江府和万科金色家园的全力支持下,保持稳定去化,明年板块并没有明显变化,可售房源依然集中在这两个项目身上。统计显示,中海胥江府明年2月或3月400套高层房源将倾情推出,而20套联排别墅也将于明年5月左右面市,如此体量上市实属难得。万科金色家园2010年全年将会再推3幢约4万方的房源,执着于万科品质项目的购房者明年也将会有更多选择。
    同样位于沧浪区的天辰花园,明年的推盘量仅有最后一幢精装房,预计1月就将与众购房者见面,160-190平米的大户型应该能够受到改善性购房者的青睐。而作为2010年苏城最值得期待的新盘之一,位于南门商圈的新型商业中心,最大规模的城市综合体——苏纶场,一直以来也是广受关注,公寓项目估计要到明年下半年推出,目前商业项目已经启动。
    金阊平江个盘支撑
    相比沧浪区,金阊区、平江区一段时间以来是靠别墅支撑着区域的成交。区域内在售项目不多应该是制约金阊区成交量快速上升的瓶颈。金城1958将会成为2010年区域重点成交来源。目前项目动态都还处于待定状态,明年是否会给区域带来惊喜,的确值得期待。
    平江区方面,在售房源同样紧缺,大多数楼盘在09年年底已进入尾盘销售阶段。明年别墅产品华润平门府约10万方的体量应该会受到高端客户群的关注,但能否支撑整个区域,还不好说。随着区域进一步发展,这一现状能否逐步改善,我们拭目以待。平江新城南衔古城之繁荣,东西托园区新区现代经济的蓬勃,北邻新兴的相城,是苏州城区乃至大都市格局的轴心,也是苏州沉淀繁华轴线的一个支点,自然而然地成为了人流、物流、资金流乃至历史文化转化上的枢纽。未来区域前景应该会是不可限量。(感谢苏州搜房提供本次数据调查资料)

《城市商报》2009年12月31日
记者 陆嵘



楼市政策虽然不明朗 房子买卖还要继续做
五万套房源有望明年上市


    年尾,楼市里可选的房子少了,买房人的兴趣也有点淡了。明年还有多少房源会注入楼市中,还有什么新楼盘能吸引购买者砸钱?据不完全统计,2010年,苏州楼市将要有200多个楼盘约5万套房源集中上市,而推盘量大的板块集中在今年土拍市场活跃的区域。其中供应量严重不足的独墅湖板块、城北板块都有全新项目上市,另外苏州工业园区市场部分大盘项目也将增加供应量。
    楼市的风向标还是在园区,明年园区将有近2万套房源面市,其中首次亮相的新盘占了将近1/3的量。
    不论是楼盘扎堆的现代大道沿线、还是独墅湖板块、以及唯亭板块明年都将成为老盘新盘集中亮相的重点区域。如果说,湖东楼市正在呈蓬勃发展态势时,湖西楼市的发展则略显成熟。2010年,湖西楼市上市量虽然不多,但只要上市的,可谓均是精品。环球188、水巷邻里花园、东方之门、建屋领域、中海御湖熙岸、馨湖园,在湖西楼市中,均是为数不多的精品。与此同时,吴中区、高新区、相城区也都是老盘接力新盘,从普通住宅到别墅,各种品类的项目都很齐全。
    从产品门类来看,符合刚性需求或者初次置业的房源还是比较丰富。这与国家 “鼓励自住和改善型住房需求”基调是非常吻合的。独墅湖板块的星湖名轩1月份的开盘,由于房源户型主要集中于刚性需求者身上,加上该项目开盘均价在7000-8500元每平米之间,首次开盘的高性价比一定会赢得不少刚性需求者的青睐。而对于追求性价比的年青白领来说,雅戈尔太阳城、亿城沙发社区、亿城左岸香颂均也是不错的选择。园区房价之高,已是不争的事实。不过新崛起的“唯亭板块”称之为“园区价格的洼地”。据统计,明年该板块上市量大约有近2000套房源,均以刚性需求楼盘为主。此外,吴中地产2010年力推的越湖家天下,将试探性的推出的80-130平米的公寓性项目,也只针对刚性需求市场。
    延伸报道:“明年各区域板块房源调查”详见17版

《城市商报》2009年12月31日
记者 陆嵘