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市域CBD崛起左岸 未来新城剑指湖东

“金色经济”闪耀金鸡湖


    有这样一个事实很早就被苏州人所熟知。按照《苏州市城市总体规划(2004-2020)》(纲要),“苏州中心城区发展方向在东部、市域CBD在园区、未来新城在湖东”。市域CBD理所当然就落在了苏州工业园区环金鸡湖地带上。
    经过几年的发展,园区环金鸡湖CBD已经开始展现其不同凡响的魅力。金融机构齐聚、商贸业发展迅速,一栋栋高档写字楼在拔地而起。在园区人看来,CBD的建设就如同在铸造一种“金色经济”。不仅外表光鲜灿烂,也实实在在地给园区经济建设加上了重重的砝码。

    金融业引领CBD发展
    5月18日,东吴证券、交通银行苏州分行两家金融机构总部大楼正式在园区CBD奠基。 6月民生银行买下了湖东一整栋写字楼,准备将苏州发展的总部搬迁至湖东。近年来,越来越多的银行等金融机构纷纷抢滩园区CBD。大批内外资银行的进驻,让园区CBD颇有了几分金融街的味道。
    数据统计显示,截至2008年末,园区已经形成了门类基本齐全的金融市场体系。全区共吸引金融机构35家,其中就包括了23家银行、1家银行专营机构、6家保险公司、5家证券公司。而在苏州的外资金融机构也大多青睐环金鸡湖CBD。目前园区拥有9家外资金融机构。仅在园区湖西CBD苏华路上,就有渣打银行、汇丰银行、东亚银行、韩国友利银行等多家外资银行的身影。在这些金融机构的带动下,园区金融市场发展十分良好。货币信贷市场得到了快速发展,保险市场也逐渐起步。
    园区CBD招商中心副主任季诩淙告诉记者,金融机构进驻环金鸡湖CBD的步伐还在不断加快中。现在人们看到更多的是越来越多的银行在向金鸡湖靠拢。事实上保险公司、证券公司也在向金鸡湖聚集。季诩淙说苏州保险业发达是园区吸引保险公司入驻的最坚实基础。目前永安保险苏州总部已经落户到园区CBD,未来保险公司入驻的势头也会很强。事实上环金鸡湖CBD聚集了众多的银行,对其他金融机构的入驻也起到了相当大的推动作用。
    除传统金融服务以外,金融后台服务项目也是CBD建设招商所关注的环节。季诩淙说在招商银行的小企业信贷中心入驻园区以后,类似信用卡中心、银行呼叫中心、审单中心这些金融后台服务项目,在园区CBD银行聚集的基础上也会逐渐成为CBD建设的“新宠”。庞大的金融服务外包市场是园区CBD发展十分重视的一个领域。
    季诩淙说之所以能够吸引到越来越多的金融机构的入驻,园区的环境功不可没。这里的环境既包括了园区的产业优势,也包括金鸡湖优美的风景和良好的商业配套。而这些金融机构的入驻,也给园区企业、消费、房地产的发展提供了或有形或无形的推动力。 2008年园区各银行的贷款余额比上年增长了25%,存贷款余额占全市比重12.4%,有力地支持了支柱产业发展、城市基础设施建设、企业发展以及居民消费。“金色经济”是园区人用来形容正在蓬勃发展的园区金融业所代表的高附加值。而对于这一产业的下一步发展,园区人也有自己的想法。利用中新两国合作的优势、融入上海国际金融中心的建设,未来这里将会打造成为省内金融机构最聚集、功能最全面、创新最活跃的金融创新改革示范区。
    商贸业聚集商气人气
    商贸业是城市CBD繁荣所不可或缺的部分。对于过去商贸业相对薄弱的园区来说,这两年商贸业的发展可谓是突飞猛进。而围绕环金鸡湖CBD商贸业的发展,也为这一黄金地带聚集了更多的商气人气,使它的商业配套越来越成熟,吸引力自然也越来越大。
    2008年,园区商贸业取得了令人瞩目的成绩,社会消费品零售总额达94亿元,比上年增长23%。圆融时代广场、天虹百货等一批商业设施投入运营,也使得在短短几年经营之后,园区已真正的跻身苏州市级商业核心板块。
    在苏州早已明确的“苏州中心城区发展首要方向在东部、市域CBD在园区、未来新城在湖东”的城市发展战略中,通过专家论证,苏州市将以“两核三副、两轴三带”作为新的规划目标。而其中这“两核”,指的是湖东核心商业服务功能区和古城核心商业板块。
    目前,园区包括文化配套、休闲广场、各类餐饮、星级酒店、高档写字楼等在内的生活服务业发展迅猛,已建成的项目就有苏州国际博览中心、苏州科文中心等文化设施,李公堤、湖滨新天地、金鸡湖商业广场、现代休闲广场等商业聚集点,国际大厦、世纪金融大厦、CSSD、建屋等写字楼,凯宾斯基、金鸡湖大酒店、新罗、建屋国际等四星级以上酒店。这些载体和设施都为园区商贸的发展奠定了良好的基础,尤其是圆融时代广场正式运营更是使园区商贸迈上了一个新台阶。而一些重大项目的建设也揭示着园区未来商贸也发展的蓝图。
    季诩淙告诉记者,园区商贸业发展很快,但总量还偏小,因此发展的空间很大。这就给CBD的商贸发展提供了一个广阔的舞台。经过15年的发展累积,园区已经形成了种类基本齐全的商贸体系,包括了社区商业、综合商业街区、大型综合购物中心、写字楼等。针对总量不足的现状,园区将抓住大型交通枢纽建设的契机,依托园区区位、交通、产业和生态等综合优势,从都市综合商业功能、便民生活服务功能、商务服务配套功能和文化休闲特色功能四个方面,打造购物中心、百货店、专业店、品牌旗舰店、专卖店、餐饮娱乐、文化休闲、旅游观光、会议度假等多个商业集群,使得CBD真正成为核心商圈。
    在这一点上,湖东将会承担更多的发展任务。季诩淙说相对于湖西的“狭小”,湖东的发展空间更大,并可以向东推进。从CBD定义的字面上分,湖西是“中央商务区”,湖东则是“中央商贸区”,这就意味着更多的城市配套项目都将在湖东建设。在园区CBD建设如火如荼,湖西也愈发显得“不够用”的现实情况下,湖东的开发也就理所应当地驶入了“高速车道”。
    写字楼“扛起”CBD建设大旗
    一栋栋高耸入云的写字楼往往被认作是一个城市CBD繁荣的标志。而在园区环金鸡湖CBD,越来越多的高楼大厦出现在人们视野之内,也成为了园区CBD建设最明显的标志之一。据了解,目前园区的写字楼已建成的有14栋,总体量达到近50万平方米。而正在建设中的有11家,总体量达75万平方米左右。从写字楼的品质上来看,苏州目前有超过一半的甲级写字楼位于园区,而未来供应的80%也位于园区内。
    说到园区的写字楼,不得不提的就是国际大厦。国际大厦从管委会行政大楼成功转型成为园区最赚钱的写字楼,成为园区高档写字楼的代表。经过仅仅3年的运营发展,国际大厦内就聚集了十几家世界500强企业,形成了品牌集聚、辐射带动、资产增值的三大特点。除了大名鼎鼎的国际大厦,未来在湖西湖东还将出现更多的园区写字楼地标建筑,例如正在建设的苏州第一高度环球188。
    相对于普通的写字楼,园区的写字楼有自己的竞争优势。季诩淙告诉记者,园区写字楼开发已经具备了专业化、定向化和智能化的特点。与其他写字楼“盖完才卖”不同,园区的写字楼往往是有了“主人”才进行设计建设。比如一些金融机构对写字楼有其专业要求,园区就采用国资企业代建的方式,与业主一起设计、把关。这样造出来的写字楼外形漂亮、功能齐全,更重要的是不愁卖不出去。这种延伸到前端的写字楼建设模式已经被越来越多地采用。即使是对建造好的写字楼,园区对业主的要求也是相当“苛刻”的。季诩淙说园区的写字楼几乎没有零散出售的,最小的出售单位也是一层两层。这样整体出售的好处就在于能够保证写字楼的品质,保证一个良好的商务环境才能吸引到真正高品质的客户。
    看着越来越多的写字楼在园区出现,不明就里的人也许会担心这么多写字楼将来能都“填满”吗?季诩淙却一点也不担心这个问题。事实上园区写字楼的缺口还很大,有不少机构、公司想搬进来还买不到、租不到合适的办公场所。季诩淙透露,仅目前在谈的一些金融项目,对写字楼的需求就达到了40多万平方米。更何况将来还要引进更多的专业机构、管理型总部。随着原来分布在上海郊区的金融后台服务将来也逐渐向园区辐射,写字楼的需求量还会相当大。
    更何况对于那些习惯了一线城市高楼高价租金的高端客户来说,园区的写字楼价格是比较合适的,还有很大的升值空间。这也就难怪为什么园区写字楼会出现建好就被买走的现象了。
    不过季诩淙说园区写字楼不会出现盲目建设,而是“有的放矢”。做一栋就成功一栋的模式将长久地坚持下去。

《苏州日报》2009年6月26日
记者 宗文雯