字.png
135.jpg
  3月6日,苏州工业园区召开“建设世界一流高科技园区,打造新时代改革开放新高地”...
 字.png
135.jpg
   改革开放的探路“尖兵”苏州工业园区,将再次承担起新时期国家战略使命赋予的新...
 字.png
135.jpg
  
 字.png
135.jpg
  什么是工匠精神?坚定踏实,追求卓越,精益求精。   在新时代背景下,提倡工匠精...
 字.png
135.jpg
  3月17日下午,苏州工业园区召开2020年金融工作会议,强调要聚焦服务加快建设世界一...
 字.png
135.jpg
  为深入学习贯彻习近平新时代中国特色社会主义思想和习近平总书记关于主题教育的重...
 字.png
135.jpg
  各部门众志成城织密联防联控网,众多企业利用自身优势加入这场与时间的赛跑,广大...
 
    当前位置:首页 > 今园区周刊 > 今园区往刊 > 园区报道
页面打印】 【内容打印】  【字号      

 

就这样点土成金
土地集约利用之园区观点


    扣除水域和生态保护带等,苏州工业园区的实际可规划建设用地不到辖区面积的一半。让有限的土地资源产生出黄金效益,实现“点土成金”是园区创造出经济奇迹的基础。
    一天创造1个亿GDP,一天上缴1260万元财政收入,一天引进4000万美元外资——这是园区创造的发展速度。工业与园林奇妙结合,上千家跨国公司投资的企业掩映在苏州水乡的樟园、枫林与荷塘之间——这是园区独有的生动表情。有人曾经作过这样一个生动的比喻,只要在园区这块沃土撒下“种子”,就能“长”出厂房。   
    至今年10月,园区已累计引进合同外资近240亿美元,实际利用外资97亿美元,注册外资企业2151家;累计引进内资665亿多元,注册内资企业9086家。已开工建设各类房地产1100多万平方米,全区工业用地平均每平方公里投资强度超过17亿美元,平均每平方公里工业产值达到20亿元,单个项目投资金额达到3100万美元,土地利用效率和产出效益在全国开发区中名列前茅。

不让一分土地流失掉
科学规划合理布局

    园区规划很出名,因为十年如一,更因为科学超前。
    十年如一的规划打造出的是低风险、可预见的投资环境优势。园区从一开始就十分重视资源的优化配置和集约利用。10年前,园区以3600万元的高价,聘请中新两国专家编制了先进、科学的园区总体规划,并设定了依法从严的规划管理制度。10年来,无论是土地利用规划,还是城市建设规划,这张图纸上的线条和色块仍然具有法律的效力,任你是谁也不能改动。正是这份“图上法官”的威严,使园区在开发建设的过程中,各种生产要素和资源的配置始终井井有条,看似天价的规划设计费换来的是巨大的资源节约效应。多年来,园区充分发挥规划对土地出让、开发强度和时序的控制作用,无论是工业用地、商住用地,还是公建配套设施用地,都严格按照规划用途使用,切实杜绝了开发建设的随意性和盲目性。科学超前的规划形成了合理的空间布局。走进园区的人都有这样的感触:虽然区内的企业和居民越来越多,但开阔的道路依然畅通,区内有绿地、有景观,没有任何局促感。园区规划建设局的专家告诉记者,这些与园区规划的科学性、超前性密不可分。以集中建设生活配套设施为例,园区借鉴新加坡公共管理先进理念之一而建设的邻里中心,集商业服务和社会服务于一身,将所有社区服务设施,如农贸市场、邮政所、银行、阅览室、卫生服务站、理发室、洗衣房、修理铺等合理集中、组合发展,不建路边店、宅下店,严禁破墙开店、无序发展社会商业,这样做既节约土地资源,避免了盲目和重复建设,避免了资源浪费和恶性竞争又实现便民服务与区容区貌、城市交通、人居环境相统一。
    “由于实行了数字化管理,不会有一分土地从我们的手中流失。”园区规划建设局的专家们底气十足。据介绍,在一些城市,常常会出现这样的情况:要么在一直走得很顺畅的路上,突然出现一个不该有的小小的弯,要么,出现“三不管地块”。而这些情况出现与项目审批中的粗放方式有关:手绘的图纸往往是红蓝铅笔的线条有多粗,图纸上的误差就会有多大,按比例尺落实到地面上,就会有一定的出入。但在园区已经实现了从图纸到地面的无缝对接,在电脑上用数字画线,精准度非常高,各项目用地可以说是不差分毫,绝不会出现“三不管”的土地或者出现邻近建设项目用地中的扯皮。正因为这样,园区的道路、厂房、高楼,一切有序;街头每一块小小的绿地也都整整齐齐,让人感觉心旷神怡。在这寸土寸金的地方,通过数字规划的信息平台,园区实现了精准的规划审批管理,没有浪费一分一毫的土地。

水中捞地1.5万亩
人为造地拓展空间   

    在园区创建初期,基础设施地面需填高95厘米,而这一填就是数十平方公里。这么多土从哪里来?园区巧妙地来了个“水中捞地”——园区内的金鸡湖、独墅湖等几大湖泊需要疏浚,如果结合工程挖湖取土,正好一举两得。清淤取土由此成为园区开发建设史上的一项重大创举,并总结出了“清淤—治水—取土—扩地”的土地整理新模式。其中,金鸡湖清淤是最有代表性的一个。2001年2月,按照中新联合协调理事会精神和省、市要求,园区全面加快了金鸡湖东二、三区开发建设步伐。由于园区地处阳澄湖淀卯地区,地势低洼,按照“九通一平”高标准基础设施建设要求,二、三区土地平整需填土5000多万方,但本地及周边土源却极为有限。针对这一矛盾,园区经过反复研究,决定利用区内湖泊众多的优势,通过湖底清淤取土的办法,解决湖东开发急需的土方资源。从2001年5月开始,独墅湖、阳澄湖、金鸡湖等湖泊围湖清淤取土工程相继展开。


    园区人喜欢把金鸡湖和著名的杭州西湖比,同样是难得的城中湖,面积超过7平方公里的金鸡湖,比西湖还大1.8平方公里。也正是为了能和西湖比,早在1998年,园区就找到了美国易道公司,给金鸡湖地区做景观规划。环金鸡湖地区成为国内外设计名家施展才华的舞台。景观建设在不断推进,园区人还是深感美中不足。因为,就在景观设计之初,参与设计师们在参考了世界上各类成功的滨水带规划后,为金鸡湖的景观规划提供了8项关键的设计指导原则,其中之一是“从生态的角度改善金鸡湖水质”。金鸡湖的清淤取土由此应和了生态治理和取土造地的双重需求。于是,从2003年8月中旬开始,每个在湖滨大道散步、在金鸡湖大桥经过的市民都会看到大型工程机械车直接进入湖底施工,成车的淤泥清运出来,景观设施建设同步推进。历时近600天的金鸡湖清淤工程共取土约1100万方,相当于园区二三区土地平整所需土量的五分之一。
    来自有关方面的统计显示,截止目前,全区共围湖10.2平方公里,清淤取土4000多万方。通过金鸡湖、阳澄湖、独墅湖三湖清淤取土,不但有力平抑了市场土方价格,节约了开发成本,而且从根本上治理了湖水,减少了耕地直接挖废、道路破坏和环境污染,开创了“清淤、治水、取土、造景”相结合的土地综合开发和环境综合治理新模式,取得了良好的生态效益、经济效益和社会效益,湖底淤泥的黄金价值从这3大效益中凸显出来。3年来,三湖湖底取土总量已占二、三区填土工程量的一半以上,避免挖废耕地1.5万亩,相当于新增用地10平方公里,节省建设资金5亿多元,初步走出了一条政府重大市政工程高水准、高效益、市场化运作的新路子。
    此外,园区还通过取消农村宅基地审批,结合动迁安置,集中规划了10多个居住小区,将原先占地20平方公里的宅基地和村庄用地集中到6平方公里以内的集镇社区和中心村,相当于节约农村生活占地14平方公里。

每平方公里平均投资强度超17亿美元
零土地招商向质量要效益   

    在园区出台的几十个法规性文件中,第一个就是《建设项目资源环境保护管理暂行办法》。11年来,园区严格遵循这一文件所确立的集约利用资源原则,认真落实国家产业政策,对发展前景好、无环境污染、占地少、高技术含量、高附加值的产业,保证土地供应;对限制性产业严格控制项目供地,对禁止性产业停止供地。“我们选择项目的标准是资源消耗低、经济效益好、科技含量高。”在招商难度越来越大、竞争越来越激烈的情况下,园区招商部门依然有着明确的择商选资标准。记者在园区招商部门了解到,在投资项目的筛选中,突出一个标准,就是重点向“三高三低”项目(高技术、高投入、高产出,低能耗、低材耗、低污染)倾斜,11年来聚集了一大批投资规模大、产出效益高、就业岗位多的项目。如:友达光电占地16公顷(一期),总投资5.1亿美元,2004年工业产值93亿元,提供就业岗位10131人;和舰科技占地21.6公顷(一期),总投资达13.5亿美元,拥有8英寸芯片生产技术,月产能32000片。
    “惜土如今,尽善其用”,园区在土地的集约化利用中有效突出了强度、进度、高度和透明度。
    园区通过积极推进“零土地”招商,突出一个强度,使区内工业地块每平方公里平均投资强度超17亿美元,2004年园区利用外资增长50%,土地出让却下降了15%,今年1-9月全区实际利用外资增长15%,土地出让却下降了31%,同期标准厂房租赁则增长了75%。据了解,去年,园区增资企业数量大幅增长,达184家,比上年同期多出近44家,与此同时,企业增资规模和质量明显提高,其中企业一次性增资注册资本超过1000万美元以上的项目23个,平均增资规模达到612万美元,同比每个项目增加近400万美元,其中最大增资项目注册资本达2.7亿美元。企业增资有效节约了园区增量用地。
    对于已有项目的地块,园区突出一个进度,定期督促企业加快开工投产步伐,并对闲置2年以上土地予以坚决收回处理,对闲置1年以上2年以下的土地,对用地单位开征土地闲置费,有效减少了企业“圈地”行为。园区确立绿色招商的理念,率先在全国开展循环经济和生态工业园创建试点,突出一个高度,园区环保局具有一票否决权,提高企业入驻园区门槛的高度,有效提高了资源重复利用率和单位土地产出率。11年间,因环保因素被否决的引资项目有200多个,累计合同外资超过11亿美元,先后关停历史遗留下来的污染企业80多家,并对区内300多家重点企业实施环保监控。
    园区通过实行土地公开拍卖,突出一个透明度,除了对工业用地严格按照国家规定的投资强度标准供地外,2001年10月起对商住用地一律实行公开挂牌招标和拍卖的供地方式,使土地出让价格从最初的每平方米40美元上升到目前的450美元左右,最高达2000美元,促进了土地资源升值。

厂房建到楼房上
土地利用“新时空”

    向空间要地、向时间要地是园区土地利用的新时空方案。
    园区鼓励各类建筑向高发展,根据土地稀缺状况,适当提高各类建筑的容积率。园区商住用地平均容积率由最初的1提高到目前的2.2左右,同时管委会还规定,区内二层以上标准厂房应占80%,乡镇应占到20%以上,目前区内正尝试建设4-8层;同时,园区鼓励农民动迁用房向高发展,建议乡镇拿出20%左右动迁房建设小高层,并对农民入住小高层动迁房给予补贴奖励。
    10年前,腾飞新苏将“预制厂房”的概念率先引进苏州工业园区,这个堪称国内首创的新“空间解决方案”为园区的招商引资、快速发展提供了有力的基础设施保障,园区的第一个投资者在其开发建设的新苏工业坊最先开始运营。伴随着园区的快速成长,10年后的今天,腾飞新苏在园区开发、管理的标准厂房面积已达到了25万平方米,出租率几近100%,为200多家外企提供服务,而多层厂房、定制厂房等新方案的引进让寸土寸金的园区进一步提升了土地资源的利用率。园区开发建设之初,作为开发区的诸项基础设施建设刚刚起步。如何吸引投资者投资园区?如何帮助投资者缩短启动时间、迅速运作业务?此时,腾飞新苏将为投资者提供标准厂房的新概念带到了园区,作为腾飞集团在国内的处女作,作为一家从事开发、销售、出租、管理工业厂房的企业,腾飞新苏开发建设的新苏工业坊成为了园区第一批外资企业落户的地方:就在成立后的几个月,腾飞新苏就迎来了第一个客户——力斯顿听力技术公司,并创建了从签订租赁合约到第一批产品出厂装船仅仅4个月的记录,力斯顿也因此成为园区第一家投产的外资企业。近年来,根据客户的规格要求来建造厂房,建设高密度、多层厂房成为了腾飞新苏服务企业的新做法。前者满足了不同企业的个性化需求,后者对提高园区单位面积投资额、提高土地利用率有着重要的意义。日立仪器、楼氏电子等著名企业都搬进了腾飞新苏为其定制的符合他们自身要求的厂房。腾飞新苏还在为楼氏电子建造一幢面积为2万平方米的4层厂房。据了解,目前,腾飞新苏在园区共管理着4幢多层厂房和51幢独立厂房、半独立厂房、联体厂房和定制厂房,占地面积超过39公顷,租户累计投资达7亿美元。按企业投资总额计算,投资强度每平方米接近7000美元。
    此外,园区借鉴新加坡滨海商业中心开发模式,对区内土地商业附加值增加较多的中心区域的部分远期开发地块,实行6年左右的短期商业出租,既凝聚了人气、商气,形成了城市形态,又确保了严格遵守总体规划,最大化地利用土地资源。

《苏州日报》2005年11月25日
记者 杨帆
摄影  杨海石