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园区住购游系列报道
从社区商业到新城市商业

园区消费15年涨了60倍


    消费是城市的重要功能,做大消费的容量,促进多样化的消费,是增强城市活力、提升城市经济水平的重要途径。在大多数市民心中,园区已日渐成为置业安家的选择之一,而随着园区商贸业的不断扩容转型,这个东部新城也给新老苏州人带来了更多全新的消费体验。

    园区消费年增幅超过两成
    超市卖场百货商业街一个都不少

    一年开出8个大型商业项目,业态包含了超市、卖场、百货、商业街。 2009年,对园区来说是不折不扣的商业年。快速成长的商贸业拉动着园区社会消费品零售总额实现了大跨步式的前进。1994年,园区社会消费品零售总额仅为1.9亿元。2009年,这个数字则达到了112.7亿元,年同比增长幅度达到了21.5%,15年涨了60倍,增幅在全市各区中名列榜首。“园区商业氛围太差,偌大的一个小区居然连一家便利店都没有。 ”多年之前,不止一个家住园区的居民有着相同的抱怨。家住贵都花园的吴阿姨告诉记者,刚搬到园区的那些日子里,她每天的柴米油盐还是习惯性地赶到东港,但是现在她突然发现自己小区周边越来越热闹,并且成了全苏州最具时尚消费活力的区域之一。“出门逛街购物看电影都很方便,这在两年前是不敢想象的。 ”吴阿姨笑着说道。“从邻里中心的社区商业起步,到后续欧尚、大润发等大卖场的进入,以及久光百货、天虹百货、印象城购物中心等相继登场,园区商业已经实现了从社区商业向城市商业的顺利转型。 ”园区社会事业局分管商贸工作的副调研员于宙向记者表示。
    但于宙同时表示,目前园区商业仍然处于培育发展期,离成熟还有相当长的路要走。据透露,园区已经委托上海市商业经济研究中心和江苏省城市规划研究院共同编制了园区商业网点布局规划,这一规划已通过专家评审。

    “洋苏州”新商圈更洋气
    100万的目标居住人口支撑人气

    园区社会事业局的有关负责人表示,为了覆盖园区乃至市区的众多消费群体,带来更多实惠和便利,园区的零售业已在向综合购物中心转变。如印象城购物中心即是以沃尔玛超市为主力店,集聚以购物、餐饮、休闲、娱乐等功能于一体的大型综合性商业中心。同样,欧尚也正从单一卖场业态,实现功能叠加向综合购物中心转身,包括了大卖场、餐饮、服装、美容、运动用品等业态组合,同时也给消费者带来了更多消费新体验。
    与诸多老商圈相比,“洋苏州”新商圈当然更洋气,其代表之一就是“快时尚”。在园区印象城购物 中 心 内 ,云 集 了 ZARA、H&M、C&A、MANGO、NEXT等国际知名的快时尚品牌。
    但是,对于一个园区商贸业的经营者而言,园区商旅集团总裁徐中认为当前的这一成绩来之不易。“园区初创之时,除了作为社区配套的邻里中心外,还有湖西和湖东分别规划的总量25万平方米的临时商业,这些园区商业的先行者都经过了痛苦的创业期。 ”徐中向记者表示。商贸业除了经营能力之外,基础配套和人流量同样对成功与否起到了决定性的作用,园区商气、人气从无到旺,经营者们确实经历了足够耐心的守望。徐中认为,目前多数品牌商家都已对园区消费者的品位与消费能力有了足够的认可,而且政府对商贸业发展的支持力度与精心培育也让商家看到了更多的前景。《苏州市城市总体规划(2004-2020)》(纲要)中提出,“苏州中心城区发展方向在东部、市域CBD在园区、未来新城在湖东”。按照规划,园区将与昆山、上海连片发展,建设苏州东部新城,将建设成为苏州市现代化新中心城区和苏州中央商务区。目前,居住在园区的人口已经达到60万左右,其中有大约数万外籍人士,“洋苏州”为大型商业项目培育了大批成熟的高消费群体,而园区的居住人口目标是100万。有了足够的人口支撑,园区商业也开始有了更多的规划。“今年,月光码头、李公堤三期以及斜塘河街区改造等新规划项目,都将为消费者带来更多惊喜。 ”园区社会事业局于宙告诉记者。
    还将新建7个邻里中心
    邻里中心社区商业面临转型

    “邻里中心在园区的社区配套中起到了举足轻重的地位,但在当前园区商贸发展日益完善的过程中,也面临着更多的挑战,到了不得不谋变的关键时候。 ”自去年接任之后,园区邻里中心有限公司总经理柏贵之便开始为园区的邻里中心寻找新的方向。
    从“油盐酱醋茶”到“衣食住行闲”,各类特色店铺整洁规范,园区邻里中心作为集商业、文化、体育、卫生、教育于一体的“居住区商业中心”,曾一举成功改写国内社区商业的定义。“对于园区这个空白上起步的新城区而言,邻里中心曾经是居民们的‘全能生活保姆’。 ”柏贵之向记者表示,这个来源于新加坡的商业模式,在综合设施上紧密贴近居民生活,设有超市、邮局、药店、社区活动中心、菜场、卫生所等等12项必备功能。“原先在园区找不到任何消费的场所,所有生活必需品都依靠邻里中心,但是现在园区卖场、百货商场接连不断开出来,选择更多了。 ”在记者采访中,不少园区居民都认为如今对于他们来说,邻里中心的消费功能已经并非不可替代。
    柏贵之表示,邻里中心希望能够真正成为社区居民家的延伸体。在此之上,他们已经勾画了一整套需要全新推出的社区服务功能,比如采用类似于物联网的实用功能,让园区社区居民可以更方便地使用邻里中心平台进行消费和生活,居民们随时都可以通过网络不出家门订购各类生活必需品和生鲜蔬菜等,同时还将成立客户服务中心,并争取在每一个邻里中心设立服务台,主动接受居民的投诉、为客户提供咨询等便民服务。
    柏贵之告诉记者,原先不少居民都反映邻里中心的菜价太贵,今后这种状况也将出现改观。“邻里中心将发展社区商业的产业链,包括连锁经济型酒店、连锁洗衣、连锁健身、连锁生鲜超市等,其中自营的连锁生鲜超市通过直供等方式大大降低成本,可以保证菜价将与市区农贸市场相差无几。 ”据介绍,园区今后还将再建设7个邻里中心,其中5个将在年内建成。
    记者手记
    耐心的守望者

    商业难做,新城区的商业更难做,做新区大规模商业更是难上加难。一个规模相对较大的商业,它的成功往往能够推动所处的区域或者市场达到一定成熟度。而一个成熟的商业项目,又代表了一个成熟的区域。区域可以催生商业,商业反过来也能改变一个区域的发展前景。对于工业园区这个苏州的新城区而言,无论规划管理者还是商家,首要都必须面临“先有鸡还是先有蛋”的难题,即究竟先有人气再有商业配套,还是先有商业配套再吸引人气。
    面对这个问题,园区坚定不移地采取了有序开发的步骤。即首先以二产促三产,再以产业发展积累的资金用于城市建设,提升城市功能,使城市步入新的发展周期。在开发的最初,园区并不急于引进商业、金融、办公大楼等项目,而是根据既定规划着手扎实的基础设施建设,同时向全世界开放吸引工业投资项目;在工业经济达到一定规模以后,就业人口大量增加,人们对住房的自然需求为大众住宅的开发创造了良好的市场条件,于是再启动住宅开发,有效促进了继工业开发之后的城市房地产经济的发展;其后,随着进区企业和入住居民的增加,对商业、金融、办公、信息交流等活动的需求亦自然产生,园区顺势逐步按规划引导中央商贸区建设。
    在记者的采访中,不少园区的商业经营者在回望之时,都自认为做了许多年“孤独的守望者”,但如今则是逐渐“守得云开见月明”,而同样园区居民也经过耐心的等待之后,享受到了大规划、大配套商业带来的成就。通过通盘规划定位以及足够耐心的守望,无疑将给园区包括园区商贸业在内的第三产业带来更为持续的发展后劲。但也正如管理者所言,虽然园区商贸消费已走上了“快车道”,但目前仍然处于商业培育发展期,商业项目的成功与否还要经历市场的考验,离成熟还有相当长的路要走。如今,各个区域商业扩容步伐正在日益加快,东部新城全新商业核心的形成,仍需付出更多的努力和守候。

《姑苏晚报》2010年2月5日
记者 许峰 摄影 王建中


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